常见物业公司风险及防范措施大全

常见物业公司风险及防范措施大全

一、常见风险

1．项目运作风险。项目在运作阶段，由于物业本身具有的瑕疵或开发商与业主的矛盾、业主委员会等因素等造成损失的风险

2．车辆管理风险。在物业停车场经营车辆停放服务过程中，车辆发生车身受损、车辆灭失等损坏。车内物品被盗、车辆灭失、物业内交通事故

3．治安风险。由于外界第三人的过错和违法行为，给物业管理服务范围内的业主或非业主使用人造成人身损害、丧失生命和财产损失等风险，即导致了物业管理服务的风险        例如公共区域及入室盗窃、抢夺、抢劫、故意伤害、故意杀人及盗窃等可能产生的赔偿、曝光。

4．内部管理风险。由于内部管理及劳资纠纷、不安全生产及违规操作造成的风险、员工损公肥私、贪污盗窃或坚守自盗造成的资金损失风险、员工消极怠工或发生冲突等服务工作无法开展风险、高空作业、电器设备等不安全生产风险等等

5．消防管理风险。因设备烧坏、电器线路、室内浸水等引发火灾造成业主的公共利益受损

6．公共环境风险。物业管理单位依据法律规定和合同约定从事物业管理服务，物业管理服务的范围通常是物业的红线范围内，物业管理单位的义务是依据合同，对小区和大厦内的公共区域和场地进行管理和维护服务，维护正常的使用和功能。儿童掉水、戏水触电、跌落、滑倒、业主宠物伤人等伤亡及赔偿风险。

7．收费风险。业主长时间拖欠水电费、物业费用、业主集体拒交费用、 物业管理费标准不统一等造成物业服务无法展开。

8．设备风险。物业本身主要包括房屋本体公共部位及属于物业管理服务范围的房屋建筑物的附着物、坠落物和悬挂物；公共设施和设备包括供水、供电、安全报警系统、排水和排污系统、配套的娱乐活动设施等。基于物业、公共设施和设备的多样性和分布的分散性特点，随之而来的人员伤亡风险。

9．自然灾害。因狂风、暴雨、雷击、大风、恐怖行径及疾病流行等造成的危机。

二、应对措施

1．物业接管验收时严格把关，并在《前期物业服务合同》中增加相应条款，实现非保险型风险转移。做好与开发商和业主的沟通工作，准确引导业主委员会成立，形成管理服务有利面。建立业主委员会沟通和监测管理规程，通过沟通正确引导业主委员会的行为，注意监测非业主委员会委员业主的动态，并在物业服务手册和协议中明确业主的权利和义务，加强宣传。      

2．车辆管理风险。建议附带购买停车保险，签订车位使用协议，明确车场管理内容。在车场明显位置注明停车须知，明确车场管理内容及车主应遵守的规定。加强车辆进出管理和巡视。取得车场合法经营权。设置车辆行驶标识和限速标识。加强车辆行驶疏导。

3 ．治安风险。封闭式物业外来人员实行进入登记，经业主或非业主使用人同意后入内，巡逻人员加强巡逻，注意外来人员动向。非封闭式物业加强巡逻。监控消防中心严格监督外来人员动向和接警处理。监控报警设备正常使用，如出现故障短时间内不能修复，应采取相应管理加强措施，建立预案。

4．内部管理风险。加强人员培训和思想教育。加强企业文化建设，形成良好晋升和激励机制。及时掌握员工思想动态和沟通。高空作业例如外墙清洁采用对外委托，在合同中明确责任。建立室外高空维修安全操作规程，并严格执行。为员工购买工伤保险或商业险。       

5．收费风险。建立物业管理费拖欠预警机制，加强预警。加强住户沟通，注意重点客户监控。建立良好的控制和应对措施。     

6． 公共环境风险。增加安全标识，加强巡逻，明显处设置游泳须知和禁止标识，取得游泳池合法经营证件。建立预案，并组织人员培训。加强植物修剪，对于“尖麻”等植物处增加标识。易滑处增加提示标志。维修和更新改造处采取隔离措施，增加明显标识。加强引导，要求业主宠物备案并加强巡视。       

7．消防管理风险。物业接管中明确要求消防已经过验收合格。在消防维保合同中明确管理责任。在治安消防安全责任书中明确业主管理责任。加强消防设施设备的日检、周检、月检、季检、年检，做好记录。建立预案，加强人员培训和演练。       

8.设备风险。建立室外高空维修安全操作规程，并严格执行。为员工购买工伤保险或商业险。

加强物业内配电箱、线路时进行巡视，及时关闭或处理，并增加安全标识。加强装修监管，严禁增加房屋附着物。加强巡视和维护，建立预案，并组织人员培训和学习。水箱上锁并按规定定期清洗、检测。加强供电局沟通，保证停送电信息准确。加强设备巡视，保证设备运行正常。计划性停电提前告知业主。建立预案，并加强人员培训。在电梯维保合同明确责任。加强电梯巡视，保证设备运行正常。故障提前告知，加强标识，设备检修、保养，保证设施运行正常。

9．自然灾害。定期检测，保证防雷设施完好。注意气侯变化，定期组织培训和演练。保证应急物资到位。建立预案，组织学习和演练。建立公共卫生事件应急预案，组织学习和演练。